尽管绿城服务2018年上半年收入、每股盈利及在管面积同比增长接近30%，期内的经营利润同比仅增长20%至人民币2.78亿元(净利润增长较高主要因为少数股东权益亏损所致)，低于我们预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司大量投资新业务及新技术，使高增长业务的毛利率降低，期内的销售、一般及行政开支亦增加。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）管理层强调公司并不主张粗放式的增长，而是着重质量，并重申公司的业务理念是致力为客户提供最优质的服务。我们相信公司将继续在市场保持竞争力，并维持核心业务的增长动力。然而，我们对公司的新业务转持较谨慎的看法，理由是新业务未能于短期内带来贡献。因此，我们下调2018/19/20年的每股盈利预期5%/9%/15%，同时把目标价由7.65港元调低至6.47港元(相当于30倍的2018年市盈率)，主要由于：(i)每股盈利预测较低；以及(ii)人民币贬值。考虑到目前估值反映的潜在升幅有限，下调评级至「持有」。总结而言，我们认为长远的投资机会仍存在，但适宣等待一个较佳的买入机会。
投资亮点
核心业务维持强劲增长动力。物业服务分部的收入同比增长31.8%至人民币20.15亿元，毛利率扩大1.1个百份点至11.9%。這和在管面積的增長一致：期内在管面积同比增长28.3%至150.8百万平方米。管理层重申在管面积以约30%的年增长率增长，可确保最佳的增长及服务品质。此外，公司现时较不偏向通过收购规模较小的公司来增加其在管面积，理由是：(i)估值过高；及(ii)难以保持一致的服务水平。
新的增值服务需时发展。园区服务分部收入同比增长45%至人民币5.12亿元，但利润率下降5.6个百分点至30.2%。管理层表示未来的增长及毛利率水平将大致维持于目前水平。虽然管理层早前已因为教育等新业务下调业绩指引，但我们认为数字仍低于市场预期。正面来看，尽管公司之前的指引较为审慎，咨询服务分部的收入同比增长24.5%至人民币4亿元，反映公司有能力适应并在业主和企业两者开拓更多业务。
有质量的内生增长为首要任务。虽然我们预期公司2019年大部份分部的利润率将见改善，但考虑到收入组合(低利润业务贡献较多)，整体利润率仍会轻微下降。不过我们仍相信整体净利润将大致符合公司对在管面积的30%增长指引。由于公司有意投资于员工及基建设施以改善服务质素，销售、一般及行政开支的改善将较慢，因此我们并不预期利润率会在短期内大幅改善。
下调评级至「持有」，静待更佳买入时机。我们下调2018/19/20年的每股盈利预期5%/9%/15%，但仍相信公司2017-20年的每股盈利复合年增长率达到约30%。我们对公司的长远表现持正面看法，但我们认为未来会有更佳的买入时机(约在5.63港元的水平，潜在升幅为15%)，而目前估值已悉数反映此预期(2018年市盈率接近30倍)。